임대차보호법에 따라 전세 계약을 2년 단위로 최대 4년까지 갱신 청구할 수 있다는 사실은 많이 알지만 실제 전세 계약 연장 방법에 대해 정확히 아시는 분은 많지 않습니다. 오늘은 전세 계약 연장 갱신 방법 시기 및 보증금 증액 한도, 복비, 연장 준비서류 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
오늘은 전세 계약 연장 갱신 방법 시기 및 보증금 증액, 연장 준비서류 주의사항에 대해 알아보았습니다.
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전세 계약 연장이란?
전세 계약 연장이란 기존에 임차인(세입자)과 임대인(집주인) 사이에 체결된 주택에 대한 임대차 계약은 기간의 만료로 종료되는 것이 원칙이지만, 해당 주택에 대한 전세 계약 기간을 연장하는 계약을 다시 체결하는 것을 말합니다.
전세 계약 갱신 청구권
전세 계약 연장에 대해서 주택임대차보호법에서는 다음과 같이 규정하여 세입자에 대한 계약 갱신 요구권을 인정하고 있습니다.
- (묵시적 갱신) 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않은 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
- (갱신청구권) 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
즉, 특별한 사유가 없는 한 세입자는 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있어 4년 동안은 법적으로 전세 주택에 거주할 수 있는 권리를 갖습니다. (4년을 초과하는 계약 갱신도 당사자간 합의가 있다면 가능합니다.)
다만, 주의할 점은 세입자가 전세 계약 갱신 청구권을 행사하더라도 집주인이 거부할 수 있는 경우가 있다는 점인데요. 세입자의 계약 갱신 청구권에 대한 대항력을 갖는 집주인의 갱신 거부권 행사 사유는 아래 제6조의3에서 확인하실 수 있습니다.
전세 계약 연장 방법 및 준비물
전세 계약 연장 방법은 다음과 같습니다.
- 기존 전세계약 종료 1개월 전까지 임대인(집주인)에게 전세 계약 연장 요청
- 전세계약 연장 조건 합의 (보증금 등 증액, 계약기간 등)
- 중개부동산을 통한 전세 연장 계약서 작성
- 전세 계약 연장 완료
전세 연장(갱신) 계약서를 작성할 때 필요한 준비물은 다음과 같습니다.
- 기존 전세계약 계약서 (임대차 계약서)
- 신규 계약서 (임대료 증액 등 변경사항 반영, 양식은 부동산에서 보유)
- 임대인 및 임차인 각각 신분증 사본
- 임대차 보호법 적용 확인서 (임대인 연장 거부 시)
- 갱신 청구권 행사 통지서 (필수 아님. 갱신 의사 명확화 용도)
갱신 청구권 행사 통지서는 법적으로 정해진 사유는 없으며, 포털 사이트에서 검색하여 무료 배포되는 양식을 활용하시면 됩니다.
전세 계약 연장 시 보증금 증액 한도
전세 계약 연장 시 가장 걱정되는 것이 임대료, 즉 보증금 증액 여부인데요. 주택임대차보호법에 따라 임대료 증액 상한은 기존 보증금(임대료)의 5%로 정해져 있습니다.
따라서 임대인은 5% 이하로 임대료 조정을 요구할 수 있으며, 반전세의 경우에는 보증금과 월세에 각각 적용된다는 점 유의하시기 바랍니다.
임대인의 5% 이하 보증금 증액 요청에 대해 임차인이 거부하여 합의에 이르지 못하는 경우에는 주택임대차보호법에 따른 분쟁 조정 제도를 통해 해결하거나, 임차인이 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
전세 계약 연장에 앞서 복비가 궁금하신 분들은 아래의 사이트를 참고하시기 바랍니다.
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