자영업을 준비하면서 사업자등록을 하기 위한 기본 준비로 상가 건물을 임대차 해야 하는데요. 상가 건물을 임대차한 임차인을 보호하기 위한 상가 건물 임대차 보호법이 있습니다. 오늘은 상가 건물 임대차 보호법이란 무엇인지, 상가 건물 임대차 보호법의 적용대상 상가 건물, 적용 범위, 주요 내용, 효력에 대해 알아보도록 하겠습니다.
상가 건물 임대차 보호법이란?
상가 건물 임대차 보호법이란 상가 건물 임대차에 대한 민법의 특별법으로, 국민 경제 생활의 안정을 보장함을 목적으로 당사자의 의사와 관계없이 상가 건물 임대차 보호법에 위반한 계약은 임차인에게 불리한 것인 경우 효력이 없는 강행규정입니다.
따라서 상가 건물의 임대차에 대해서는 상가 건물 임대차 보호법이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반적인 사항에 대해서는 민법의 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.
상가 건물 임대차 보호법 주요 내용
상가 건물 임대차 보호법의 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 제3자에 대한 대항력 부여: 상가 건물 인도 및 사업자 등록 신청, 임차인의 지위 유지
- 임대차 존속기간의 보장: 임대차 기간 보장, 계약갱신 요구
- 보증금의 증감청구권 및 증액 제한
- 우선변제권 인정
- 소액임차인의 최우선변제권 인정
- 임차권 등기명령제도
상가 건물 임대차 보호법 적용대상
상가 건물 임대차 보호법이 적용 대상되는 상가 건물 적용 범위는 다음과 같습니다.
1. 사업자 등록 대상인 상가 건물
상가 건물 임대차 보호법이 보호하는 임차 목적물은 사업자 등록의 대상이 되는 상가 건물에 적용되며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에 적용됩니다. 여기서 상가 건물에 해당하는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다.
따라서 사업자 등록을 할 수 없는 비영리단체 사무실 임대차에 대해서는 상가 건물 임대차 보호법이 적용되지 않습니다.
2. 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가 건물
상가 건물 임대차 보호법은 상가 건물이라 하더라도 지역별로 일정 보증금 이하인 상가 건물의 임대차에만 적용됩니다. 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다.
- 서울특별시: 보증금 9억원 이하
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시: 보증금 6억 9천만원 이하
- 과밀억제권역: 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불노동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시
- 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 보증금 5억 4천만원 이하
- 그 밖의 지역: 보증금 3천만원 이하
단, 보증금 이외에 월세가 있는 경우에는 월세에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 임차보증금으로 봅니다.
3. 상가 건물에 대한 미등기 전세
상가 건물에 대해 등기를 하지 않은 전세 계약에 대해서도 임차인이 상가 건물의 인도와 사업자 등록을 신청한 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서 미등기 전세 계약을 체결한 상가 건물 임대차 보호법이 적용됩니다.
상가 건물 임대차 보호법 적용 제외
위에서 살펴본 바와 같이 상가 건물이라 하더라도 일정한 조건을 충족해야 상가 건물 임대차 보호법의 적용을 받을 수 있는데요.
위의 상가 건물 임대차 보호법 시행령에서 정한 보증금을 초과하는 상가 건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없으며, 일시적인 사용을 위한 상가 건물 임대차가 명백한 경우에도 상가 건물 임대차 보호법은 적용되지 않습니다.
오늘은 상가 건물 임대차 보호법의 적용대상, 적용 범위, 주요 내용, 적용 제외, 효과 및 효력에 대해 알아보았습니다.
상가 건물 임대차 보호법 제대로 알고 자영업 성공하세요!
감사합니다.