사업을 시작하기 위해 가게나 건물을 임대차 하려는 분들은 상가 임대차보호법에 대해 잘 알아두셔야 합니다. 상가 임대차보호법은 민법의 특별법으로 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률인데요. 오늘은 상가 임대차 보호법 10년 적용, 5% 적용, 환산보증금, 최우선변제, 묵시적갱신에 대해 알아보도록 하겠습니다.
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상가 임대차 보호법이란?
상가 임대차보호법이란 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로 상가 건물의 임대차에 대해 다음과 같은 특례를 규정하고 있습니다. 상가 임대차보호법의 규정에 위반된 약정은 임차인에게 불리한 것으로 간주되어 효력이 없습니다.
- 최대 10년 계약갱신요구권: 임대차기간의 보장
- 차임연체에 따른 해지 특례
- 임대료 5% 제한: 차임이나 보증금의 증액 제한
- 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
- 대항력의 부여
- 보증금의 최우선변제권 인정
- 환산보증금: 권리금 회수기회 보호 등
상가 임대차 보호법 적용범위
상가 임대차보호법은 상가 건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 대하여 적용됩니다. 다만 아래의 보증금을 초과하지 않는 임대차에 대해서만 상가 임대차보호법의 적용을 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
- 서울특별시: 보증금 9억원
- 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시: 보증금 6억 9천만원
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 보증금 5억 4천만원
- 그 밖의 지역: 3억 7천만원
다만, 위의 보증금을 초과하는 경우라도 일시사용을 위한 임대차가 명백한 경우나, 등기되지 않은 전세계약에 대해서는 상가 임대차보호법이 일부 적용될 수 있음을 참고하세요!
상가 임대차 기간: 1년, 10년 계약갱신요구권
기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 임대차계약은 임차인이 주장하지 않는 한 그 기간을 1년으로 봅니다. 또한 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때 까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보는데요.
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우에는 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 임차인은 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
다만, 아래의 경우에는 상가 임대차보호법에도 불구하고 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 없습니다.
- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우
- 임대인이 특정 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
상가 임대차 보호법 차임 보증금 5% 증액 제한
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 상당하지 않게된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있으나, 기존에 약정한 차임의 5%를 초과하지 못합니다.
또한 5% 증액 요구는 마지막 증액 약정이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하는 점 참고하시기 바랍니다.
상가 임대차 보호법 최우선변제권
임대차는 등기가 없는 경우에도 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 발생하는데 이를 대항력이라 합니다. 대항력을 갖추고 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차 건물의 환가 대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생기는데 이를 최우선변제권이라고 합니다.
상가 임대차 보호법 권리금
권리금이란 임대차하려는 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가를 말합니다.
임대인은 임대차 계약 종료 3개월 전부터 종료일까지 임차인이 신규 임차인을 지정하고 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해할 수 없고, 방해한다면 새로 받을 권리금 중 낮은 액수를 한도로 임대인이 임차인에게 배상할 의무가 있습니다.
상가 임대차 보호법 묵시적 갱신
상가 임대차 보호법상 묵시적 갱신이란 임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않는 경우, 임대차 기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건(보증금, 차임, 임대차 기간)으로 다시 임대차한 것으로 간주되는 것을 말합니다.
묵시적 갱신은 2002년 11월 1일 이후 상가 건물 임대차 계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다.
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