안녕하세요! 까만콩이야기입니다. 전세를 구할 때 가장 긴장되는 순간은 임대차 계약서를 작성하는 순간이 아닐까 싶습니다. 임대차 계약서는 한번 작성하면 변경할 수 없기 때문에 꼼꼼히 살펴보고 조심해서 작성해야 하는데요. 오늘은 임대차 계약서 양식 및 임대차 계약서 작성 방법, 필수기재사항, 임대차 계약서 작성 시 유의사항, 주의사항에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
임대차 계약이란?
임대차 계약이란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 말합니다. 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 전세 계약이나 월세 계약이 임대차 계약에 포함된다고 보시면 됩니다.
임대차 계약서 양식
임대차 계약서은 보통 계약 당사자(임차인, 임대인)가 자유롭게 계약기간, 해지조건 등 그 내용을 정할 수 있고, 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해 임대차 계약서는 필수적으로 작성하는 것이 좋은데요.
계약 당사자가 자유롭게 임대차 계약의 내용을 정할 수 있기 때문에 법령상 별도로 정해진 임대차 계약서 양식은 없습니다.
참고로 법제처 홈페이지에서 예시로 공개하고 있는 임대차 계약서 양식은 아래에서 다운받으셔서 사용하세요!
임대차 계약서 필수기재사항
위처럼 임대차 계약서 양식이 별도로 정해진 바 없더라도 공인중개사를 통해서 임대차 계약을 하는 경우 혹시 모를 분쟁에 대비하기 위해서 임대차 계약서에는 다음과 같은 사항이 필수적으로 기재되어야 합니다. 특히 주택임대차계약서로 확정일자를 받기 위해서는 계약서가 완성된 문서여야 함을 주의하시기 바랍니다.
- 거래당사자의 인적사항 (성명, 주소, 주민등록번호, 연락처, 도장)
- 물건의 표시
- 계약일
- 거래금액, 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 (보증금, 계약금, 잔금, 월세금 등의 액수와 지불시기, 방법)
- 물건의 인도일시(주택 인도시기 및 임차기간)
- 권리이전의 내용
- 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
- 중개대상물확인, 설명서 교부일자
- 그 밖의 당사자간 약정내용 (해약조건, 위약금, 원상회복, 수리 및 시설 등)
- 계약 당사자의 서명 또는 날인
- 정정한 부분에 계약 당사자간 서명이나 날인
- 두 장 이상인 경우 간인 등
임대차 계약서 작성방법
가. 월세계약서 작성 방법
- ① 임대차보증금 및 월세금의 지급날짜를 한글과 숫자로 나란히 기재하는 것이 안전합니다. ※ 예) 금 칠십만원(\700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다.
- ② 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고,
월세가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해야 합니다. - ③ 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우에는 해당란에 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할
구체적인 항목을 기재합니다. ※ 통상적인 관리비 외에 임차인이 부담할 관리비가 있는 경우 이를 구체적으로 기재하여야 합니다. - ④ 특약사항이 있는 경우 가능하면 구체적으로 자세히 기재해야 나중에 분쟁의 소지가 없습니다. ※ 예) 월세 계약기간 내 아파트 재개발로 인한 철거일자 확정시 합의사항 등
- ⑤ 계약서 내용 중 일부문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두줄을 그어 표기하고 기재사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.
- ⑥ 계약조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각장의 연결부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
- ⑦ 계약당사자가 회사인 경우 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하고, 반드시 회사의 법인 인감도장을 날인해야 합니다.
- ⑧ 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하고 있는 것이 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.
나. 전세계약서 작성 방법
- ① 임대차보증금액은 한글로 쓰며, 숫자와 병행해서 표기합니다. ※ 예) 금 칠십만원(\700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다.
- ② 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고,
월세가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해야 합니다. - ③ 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생에 대한 처리의 방법과 해약조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시해야
합니다. - ④ 계약서 내용 중 일부문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두줄을 그어 표기하고 기재사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.
- ⑤ 계약조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
- ⑥ 계약금을 지불한 뒤 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자는 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.
임대차 계약서 유의사항
가. 계약전: 권리관계 확인
- 임대차 계약 전에 등기부등본을 발급받아 보는 것은 필수입니다.
- 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매등기 등의 대상물건에 대한 권리관계를 철저히 확인해 이런 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
- 일반적으로 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 합계액이 아파트의 경우 70%, 다가구나 연립의 경우 60% 이하인 경우가 안전하다고 알려져 있으나, 최종적인 책임은 계약자 본인에게 있으니 유의하시기 바랍니다.
나. 계약시: 계약 당사자(상대방) 확인 및 계약서 내용 확인
- 계약시 상대방이 등기부등본상의 명의자인지 여부를 신분증으로 직접 대조하여 확인해야 합니다.
- 대리인을 통해 계약하는 경우에는 주민등록증을 확인하고, 위임장과 인감증명서를 받아두어야 합니다. 대리인이 명의자의 배우자나 가족인 경우에도 마찬가지입니다.
- 주택임대차(전세, 월세) 계약서 필수기재사항이 모두 기재되어 있는지 확인합니다.
다. 계약후: 대항요건 갖추기
- 임대차 계약 후에는 대항요건을 갖추기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. (이사 중이라도 바로 다녀오기!)
- 확정일자는 전입신고 및 거주 요건을 충족하여야 대항력 및 우선변제권 등이 생기므로 주의하세요!
이렇게 오늘은 임대차 계약서 양식 및 임대차 계약서 작성 방법, 필수기재사항, 임대차 계약서 작성 시 유의사항, 주의사항에 대해 알려드렸습니다.
모두 좋은 집 구하시고 임대차 계약서 꼼꼼히 작성하세요!
오늘도 까만콩이야기에 방문해주신 여러분께 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다.
감사합니다!